Kara za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu może podlegać VAT

Szef Krajowej Administracji Skarbowej w interpretacji zmieniającej z dnia 6 sierpnia 2026 r. (sygn. DOP7.8101.10.2025.FMLM.2) uznał, że kara za przedwczesne rozwiązanie umowy najmu może podlegać VAT, jeżeli w rzeczywistości stanowi wynagrodzenie związane ze świadczoną usługą. O kwalifikacji wypłacanej kwoty nie przesądza przy tym sama nazwa „kara umowna”, lecz jej rzeczywisty charakter i związek z usługą.

Sprawa dotyczyła spółki wynajmującej nieruchomości. Umowy przewidywały możliwość ich jednostronnego rozwiązania przez wynajmującego w przypadku naruszenia określonych obowiązków przez najemcę. W takiej sytuacji spółka mogła żądać kwoty odpowiadającej wielokrotności miesięcznego czynszu. Dotyczyło to m.in. przypadków zalegania z czynszem, braku wymaganych zabezpieczeń oraz rozpoczęcia wobec najemcy postępowania likwidacyjnego lub restrukturyzacyjnego.

Początkowo uznano, że otrzymywane kwoty mają charakter odszkodowawczy i nie stanowią wynagrodzenia za usługę. Stanowisko to zostało jednak zakwestionowane przez Szefa KAS. Organ wskazał, że w sytuacji, gdy płatność jest ekonomicznym odpowiednikiem wynagrodzenia za najem lub pozostawania w gotowości do jego świadczenia, może ona stanowić wynagrodzenie za usługę w rozumieniu ustawy o VAT.

Znaczenie ma bowiem bezpośredni związek pomiędzy płatnością a świadczoną usługą. Jeżeli kwota stanowi substytut wynagrodzenia za najem, może być objęta VAT. Jeżeli natomiast jest rekompensatą za ryzyko niewykonania zobowiązania i nie pozostaje w takim związku z usługą, może mieć charakter odszkodowawczy i pozostawać poza zakresem VAT. WSA wskazał w tym kontekście m.in. na przypadki rozwiązania umowy związane z upadłością, restrukturyzacją lub likwidacją kontrahenta.

Sprawa była następnie przedmiotem oceny Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W wyroku z 18 marca 2026 r. (sygn. akt III SA/Wa 2494/25) sąd potwierdził, że określenie płatności jako „kary umownej” nie wyłącza automatycznie jej opodatkowania. Jednocześnie wskazał, że nie każda kwota wypłacana w związku z wcześniejszym zakończeniem umowy najmu musi podlegać VAT.

Podstawa prawna: interpretacja zmieniająca Szefa Krajowej Administracji Skarbowej z 6 sierpnia 2026 r., sygn. DOP7.8101.10.2025.FMLM.2;