Podział działek i sprzedaż nie zawsze z podatkami

07.11.2022 | VAT

Definicja działalności gospodarczej, a także pojęcie podatnika VAT interpretowane są przez organy podatkowe szeroko. Aby zostać podatnikiem VAT, nie trzeba być przedsiębiorcą w ogólnym tego słowa znaczeniu np. zarejestrować działalności.

Nie trzeba dokonywać czynności w sposób cykliczny i powtarzalny. Nawet jednorazowa czynność, ale dokonana w sposób wskazujący na jej profesjonalny charakter, może zostać uznana za działalność gospodarczą, a w konsekwencji rodzić skutki na gruncie VAT. Jednym z przykładów tego typu sytuacji jest sprzedaż przez osoby fizyczne nieruchomości gruntowych. Nie każdy jednak sprzedawca działki musi od razu wystawiać fakturę VAT.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 października 2022 r., sygn. akt I FSK 1912/18 wskazał, iż podział nieruchomości na kilka mniejszych oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie oznaczają, że sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, co w konsekwencji wyłącza obowiązek podatkowy na gruncie ustawy o VAT.

Przedmiotem sprawy był zakup przez podatnika wraz ze znajomą w 2011 r. gruntów rolnych o łącznej powierzchni 4,5 ha, następnie wydzielenie 11 działek budowlanych, drogi wewnętrznej oraz uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. W kolejnych latach dokonali oni sprzedaży pięciu z wydzielonych działek. Spór zaistniały w niniejszej sprawie, dotyczył więc kwestii opodatkowania dostawy gruntu. Zdaniem skarżącego, jako jednego z dwóch współwłaścicieli gruntu rolnego o znacznym obszarze, nabytego w 2011 r. - działania podjęte w odniesieniu do tego terenu, których efektem była sprzedaż poszczególnych działek - dotyczyły zarządu majątkiem osobistym, a więc nie były prowadzone w ramach działalności gospodarczej, tym samym pozostają poza sferą opodatkowania podatkiem VAT. Natomiast zdaniem organów skarżący dokonywał zbycia gruntów jako przedsiębiorca w ramach prowadzenia działalności gospodarczej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 19 czerwca 2018 r. (sygn. akt. I SA/Łd 296/18) uznał jednak stanowisko podatnika za nieprawidłowe. W ocenie sądu w okolicznościach faktycznych rozpoznawanej sprawy organy podatkowe miały uzasadnione i wystarczające podstawy do przyjęcia, że działania strony dotyczące obrotu nieruchomościami (udziałami) odpowiadają działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Kluczowe znaczenie ma bowiem sposób postępowania podatnika nie przy nabyciu, ale w okresie późniejszym, poprzedzającym sprzedaż, wyrażający się sposobem aktywności w zakresie wykonywanego obrotu przedmiotowymi nieruchomościami. Sam zamiar z jakim podmiot nabył towar np. w postaci lokalu mieszkalnego (odpowiednio nieruchomości) nie jest czynnikiem miarodajnym dla oceny, w jakim charakterze działa ten podmiot w momencie jego sprzedaży.

Ze stanowiskiem WSA w Łodzi nie zgodził się jednak NSA. Jego zdaniem wystąpienie o warunki zabudowy oraz podział na mniejsze działki nie jest działalnością, która zawsze charakteryzuje podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomościami a zamieszczania ogłoszeń w internecie i prasie nie można uznać za działalność marketingową. Ponadto wskazał, że działania podatnika nie wykraczały poza zarząd majątkiem osobistym.