Interpretacja: VAT od wynajmu nieruchomości mieszkalnych

Co do zasady, usługi najmu lub dzierżawy są opodatkowane podstawową stawką VAT w wysokości 23%. Wyjątek od powyższej reguły przewiduje art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT,  który stanowi, że zwolnione z opodatkowania podatkiem VAT są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości lub części nieruchomości o charakterze mieszkalnym, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2019 r. poz. 2195 oraz z 2021 r. poz. 11, 1177 i 1243). Rzeczona regulacja ma na celu nieobciążanie najemców podatkiem VAT, a w konsekwencji minimalizowanie kosztów najmu lokali mieszkalnych. Na gruncie tak sformułowanego przepisu powstało jednak sporo wątpliwości dotyczących stosowania go w przypadku, gdy między podmiotem wynajmującym nieruchomość, a najemcą występuje podmiot pośredniczący.

W tej materii organy podatkowe i Sądy Administracyjne wypowiadały się już wielokrotnie. Niestety prezentowane stanowiska często miały charakter sprzeczny, co w konsekwencji powodowało dalsze wątpliwości w zakresie przedstawionej problematyki. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z dnia 20 kwietnia 2018 r., sygn. 0112-KDIL4.4012.114.2018.1.JKU Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wyjaśnił, iż ,,z uwagi na fakt, że  przedmiotem planowanej usługi jest wynajem lokalu mieszkalnego na rzecz Spółki, która udostępnia przedmiotowy lokal mieszkalny wyłącznie na cele mieszkaniowe dla pracowników, spełnione są przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT”. Natomiast, w wyroku z dnia  8 maja 2018 r., sygn. I FSK 1182/16, Naczelny Sąd Administracyjny podkreślił, że ,,zwolnienie najmu lokali mieszkalnych ma charakter zwolnienia celowego, ukierunkowanego na ochronę, w aspekcie ekonomicznym, najemców lokali mieszkalnych faktycznie zaspokajających potrzeby mieszkaniowe poprzez tenże najem. Preferencją tą nie są natomiast objęte usługi wynajmu lokali mieszkalnych, których bezpośrednim celem nie jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz realizacja przez niego celów gospodarczych, w tym zarobkowych.”

W związku z rozbieżnościami, Minister Finansów w dniu 8 października 2021 roku wydał interpretację ogólną (sygn. PT1.8101.1.2021), w której jednoznacznie rozstrzygnął, że usługa wynajmu bądź dzierżawy nieruchomości o charakterze mieszkalnym, świadczona przez czynnego podatnika podatku od towarów i usług na rzecz podmiotu gospodarczego (innego niż społeczna agencja najmu), który wykorzystuje wynajmowaną nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, np. podnajmuje tę nieruchomość innym podmiotom na cele mieszkaniowe, lub udostępnia ją swoim pracownikom, podlega opodatkowaniu z zastosowaniem podstawowej stawki podatku VAT. Zwolnienie, o którym mowa w przetoczonym na wstępie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, nie ma w tym przypadku zastosowania, gdyż nie jest spełniony warunek dotyczący realizacji celu mieszkaniowego nabywcy świadczenia (podmiotu gospodarczego). Jednocześnie w wydanym dokumencie resort wyjaśnił, że taka wykładnia przepisów znajduje potwierdzenie w orzecznictwie TSUE, który prezentuje ścisłą interpretację zwolnień podatkowych wyjaśniając, iż stanowią one odstępstwo od zasady ogólnej, zgodnie z którą podatek od wartości dodanej jest pobierany od każdej odpłatnej dostawy towarów i każdego świadczenia usług dokonywanych przez podatnika.

Kontakt

Natalia Roś-Tesznar, adwokat / E: n.ros@axelo.pl