Ujawnienie budynku w księdze wieczystej

01.12.2021 | PROCES INWESTYCYJNO – BUDOWALNY

W wielu przypadkach proces inwestycyjny, polegający na wybudowaniu nowego budynku, oparty jest o środki pochodzące z kredytu. Gdy inwestycja dobiegnie końca, często ze strony banku pojawia się żądanie, aby nowo posadowiony budynek ujawnić w księdze wieczystej. Sytuacja taka może zaistnieć zarówno przy inwestycjach osób fizycznych budujących budynki mieszkalne, jak i spotkać przedsiębiorcę rozbudowującego swój zakład produkcyjny o nowe powierzchnie. Banki dążą do tego, aby faktyczne i formalne zakończenie inwestycji, zgodne z prawem budowlanym, znalazło również potwierdzenie w postaci odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej, w której jest przecież ujawniona hipoteka zabezpieczająca udzielony inwestorowi kredyt. Niestety życzenia banku często będą się rozmijały z tym, na co pozwalają przepisy prawa.

Zacznijmy od kwestii podstawowych. Zgodnie z art. 1 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece¹: „Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.” (ust. 1) oraz „Księgi wieczyste zakłada i prowadzi się dla nieruchomości.” (ust.2)

Definicję ustawową nieruchomości odnajdziemy w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego: „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”

W polskim systemie prawnym, podobnie jak w innych opartych na prawie Starożytnego Rzymu, obowiązuje zasada superficies solo cedit, która oznacza „to co na gruncie należy do gruntu”, zasada ta znajduje potwierdzenie w art. 48 KC. Przepis ten stanowi, że: „Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.”
Regulację tę należy czytać wraz z art. 47 § 1 KC²: „Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.”

Mamy w pamięci, że cytowany art. 46 § 1 KC nadawał status odrębnej nieruchomości także budynkom lub ich częściom, w przypadkach wyjątków przewidzianych w ustawie. Wskażmy je zatem.

Budynki mogą stanowić odrębny przedmiot własności od gruntu, na którym się znajdują, gdy są to: budynki wzniesione lub nabyte przez użytkownika wieczystego (art. 235 § 1 KC); budynki przekazane lub wzniesionych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie Skarbu Państwa (art. 272 § 1 i 2 KC); budynki wzniesionych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład gruntowy członka spółdzielni (art. 279 § 1 KC)”.

Jeśli chodzi o części budynków jako odrębnych nieruchomości należy odwołać się do pojęcia „samodzielnego lokalu” uregulowanego w Ustawie o własności lokali ³: Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. art.2 ust. 2 UWL. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 1 UWL tak rozumiany lokal samodzielny może być odrębną nieruchomością.

Do wskazanego powyżej podziału na budynki związane z gruntem i te, które mogą stanowić odrębną własność nawiązują również przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym ⁴. Jak sam tytuł wskazuje Rozporządzenie reguluje konstrukcje księgi wieczystej wraz z wyjaśnieniem jakie dane i w jaki formacie mogą zostać wpisane do poszczególnych rubryk. Zgodnie z § 19 Rozporządzenia w rubryce 1.4 w podrubryce 1.4.2 "budynek" wpisuje się dane o oznaczeniu usytuowanych na nieruchomości budynków, ale prawodawca precyzuje, że chodzi o: budynki stanowiące odrębną nieruchomość albo budynków, z których wyodrębniono lokale stanowiące odrębną nieruchomość, albo budynków, w których znajdują się lokale, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo budynków, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Redakcja przepisu jednoznacznie wskazuje, że przytoczone wyliczenie ma charakter enumeratywny.

Jeżeli nasz budynek lub jego część jest którymś ze wskazanych wyjątków jedyne co pozostaje, to złożenie stosownego wniosku do ksiąg wieczystych o ujawnienie go w księdze wieczystej.

Co jednak zrobić, jeśli nasz budynek nie mieści się w przytoczonych wyjątkach? Jeżeli budowa został wykonana na działce będącej nasza własnością? Czy wtedy możemy zaproponować bankowi jakieś inne rozwiązanie?

Oczywiście bank nie może oczekiwać od kredytobiorcy, aby spełnił żądania, na które nie pozwala prawo, ale możemy w pewien sposób zmodyfikować treść księgi wieczystej, aby jednak fakt ukończenia budowy znalazł w niej odzwierciedlenie.

Zgodnie z art. 54 ust. 1 Ustawy prawo budowlane⁵, wraz zakończeniem inwestycji, jesteśmy zobowiązani zgłosić zakończenie budowy lub złożyć wniosek o pozwolenie na użytkowanie (jest to zależne od kategorii obiektu jaki budujemy lub od treści pozwolenia na budowę). Natomiast zapis art. 57 ust. 1 pkt 5 PBUD mówi, że jednym z załączników do zgłoszenia lub wniosku, jest dokumentacja geodezyjna, zawierająca wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Na podstawie tej dokumentacji wprowadzane są również zmiany do ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę. Gdy zmiany związane z pojawieniem się budynku na nieruchomości znajdą odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków - w oparciu o art. 26 ust. 1 UKW, który stanowi, że: Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości. - pozostaje nam złożyć wniosek o zmianę wpisu w księdze wieczystej w zakresie oznaczenia nieruchomości: Dział I Rubryka 1.4. Podrubryka 1.4.1. pole 1.4.1.6, czyli sposobu korzystania z nieruchomości. Oznacza to, że w miejsce oznaczenia przykładowo R - „grunty orne”, Bp „tereny przeznaczone pod zabudowę (niezbudowane), należy wpisać zgodnie z § 20 pkt 1 ppkt f użytek z grupy „grunty zabudowane i zurbanizowane”.

Taki sposób ujawniania zabudowy gruntu w przypadku posadowienia budynku niestanowiącego odrębnej własności potwierdził również Sąd Najwyższy⁶, dlatego opisane rozwiązanie, można zaproponować bankowi jako dopuszczalne przez prawo ujawnienie w księdze wieczystej zakończenia budowy.

______

¹ Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r., o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.) dalej jako UKW

² Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r., Kodeks Cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740 z późn. zm.) dalej jako KC;

³ Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r., o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048 z późn. zm.) dalej jako UWL;

⁴Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym z dnia 15 lutego 2016 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 312) dalej jako Rozporządzenie.

⁵Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r., Prawo budowlane (t.j. DZ. U. z 2020 r., poz 1333 z późn. zm.) dalej jako PBUD;

⁶Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 2016 r., sygn. akt IV CSK 602/15 SIP Legalis nr 1508331