Nowe przepisy w zakresie walki z „patodeweloperką” a plany zagospodarowania miejscowego

W dniu 27 października 2023 r. Minister Rozwoju i Technologii podpisał rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Istotnym zapisem jest §1 pkt 2 niniejszego rozporządzenia, który zmienia §12 starego rozporządzenia w zakresie odległości mieszkalnego budynku wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych – odległość ta została wskazana na co najmniej 5 metrów od granicy działki. Wskazana wyżej regulacja powoduje niespodziewany problem, ponieważ znaczny odsetek uchwalonych planów zagospodarowania przestrzennego jest z nią sprzeczny.

Wskazać należy, iż obecnie §12 ust. 1 pkt 1-2 starego rozporządzania stanowią, iż odległości budynków od granicy muszą być nie mniejsze niż odpowiednio 4 i 3 metry od granicy działki, w zależności od tego czy budynek zwrócony jest do granicy oknami, czy nie.

W zakresie sprzeczności ww. planów oraz nowych regulacji, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz część prawników przewidują, iż zgodnie z §12 ust. 2 i 3 wskazane powyżej plany będą miały pierwszeństwo przez przepisami ustawy, co ma mieć zastosowanie czysto praktyczne oraz techniczne, gdyż odwrotna sytuacja powodowałaby potrzebę weryfikacji wszystkich planów zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko takie jest uzasadnianie tym, iż miejscowe plany są przepisami szczególnymi dla przedmiotowego rozporządzenia. Należy mieć na uwadze, iż jest to jedynie jedno ze stanowisk znajdujących swoje miejsce w doktrynie, gdyż oczywiście są stanowiska odwrotne. Trzeba również brać pod uwagę przepis art. 87 konstytucji ustalający hierarchię aktów prawnych, zgodnie z którym to akty prawa miejscowego (a miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego niewątpliwie nimi są) plasują się w hierarchii niżej niż rozporządzenie ministra. Zgodnie z powyższym stwierdzeniem, miejscowy plan musi być zgodny z ustawami oraz rozporządzeniami, a co za tym idzie, jeżeli inwestor nie spełni warunków przewidzianych w rozporządzeniu, to nie otrzyma on pozwolenia na budowę.

Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii, ww. przepisy nie są sprzeczne, ponieważ projekt budowlany, który jest składany wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, musi być zgodny z obowiązującymi przepisami. Linia zabudowy, określana w planach miejscowych, zazwyczaj wskazuje, jak powinna być usytuowana zabudowa względem drogi i działki drogowej, a zgodnie z §12 ust. 10 nowego brzmienia rozporządzenia odległość 5 metrów w takim przypadku nie jest wymagana. Dodatkowo zmiany wprowadzone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 2023 r. umożliwiają zastosowanie uproszczonego postępowania przy tworzeniu modyfikacji planów miejscowych, zwłaszcza jeśli dotyczą one niewielkich korekty linii zabudowy.

Podsumowując, nie ulega wątpliwości, iż nowelizacja może wywoływać pewną konsternację w jednostkach samorządu terytorialnego w zakresie wydawania pozwolenia na budowę, a jedynym możliwym wyjściem z takiej sytuacji może być skorzystanie przez inwestora z instytucji zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Nowelizacja wchodzi w życie w dniu 01.04.2024 r., a co za tym idzie, inwestorzy mają jeszcze czas, aby rozpocząć wszelkie formalności budowlane na starych zasadach.