Podatek od nieruchomości w przypadku udostępniania jej na potrzeby mieszkaniowe - wyrok NSA

Spór będący przedmiotem rozważań NSA w wyroku z dnia 12 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 250/23) koncentrował się na kwestii opodatkowania gruntów po likwidacji linii kolejowej, niemniej jednak w ramach niniejszego wyroku sąd wyraził przełomowe stanowisko w zakresie podatku od nieruchomości w przypadku udostępniania jej na potrzeby mieszkaniowe.

Wskazał bowiem, że nie można uznać za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej tych części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. Przez cele te należy rozumieć trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu. Sąd podkreślił, że nie niweczy tego fakt, że podatnikiem jest w określonym przypadku przedsiębiorca, który wynajął lokal w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Zgodnie bowiem z obecnym brzmieniem art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów z nimi związanych. Dlatego nie można stosować pojęcia "związane z działalnością gospodarczą" do budynków mieszkalnych i związanych z nimi gruntów, nawet jeśli są one własnością przedsiębiorcy, którego działalność jest wyłącznie związana z prowadzeniem działalności gospodarczej zgodnie z definicją ustawy. W rezultacie, w takim przypadku kluczowe i jedynie decydujące znaczenie ma to, czy są one faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej.

Zgodnie z wyrokiem, za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie być uznane te części budynku mieszkalnego, które są wykorzystywane na cele mieszkalne. Chodzi tu o trwałe zaspokajanie podstawowych potrzeb mogą mieszkaniowych posiadacza lokalu. I to nawet gdy ich oddanie m.in. przez dewelopera, spółdzielnię czy przedsiębiorcę do korzystania osobom trzecim na te potrzeby nastąpiło w ramach ich działalności, np. komercyjnego najmu. Jak podkreślił sąd, istotne jest bowiem to, by w budynku czy lokalu mieszkalnym zaspokajane były potrzeby mieszkaniowe. Nie ma zaś znaczenia czy podatnika czy jego najemcy.

Oznacza to, że nieruchomość wynajmowana na cele mieszkaniowe, nawet jeśli wynajem następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomość jak nieruchomość mieszkalna, a nie jak nieruchomość związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W uzasadnieniu wyroku NSA przywołał wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 12 grudnia 2017 r., SK 13/15, w którym stwierdzono, że art. 1a ust. 1 pkt 3 w związku z art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych rozumiany w ten sposób, że wystarczającą przesłanką zakwalifikowania gruntu podlegającego opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości do kategorii gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej jest prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną będącą jego współposiadaczem, jest niezgodny z art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 i 2 oraz art. 84 w związku z art. 32 ust. 1 Konstytucji RP. Trybunał zwrócił uwagę, że samo prowadzenie działalności gospodarczej przez osobę fizyczną nie jest relewantne dla opodatkowania gruntu stawką podatkową od gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Warto również zauważyć, że przeciwny pogląd nie tylko jest sprzeczny z istotą przepisów dotyczących opodatkowania nieruchomości budynków i mieszkań, ale również jest trudny do zaakceptowania ze względów społecznych.

Z wyroku wynika, że nie można wyciągnąć pozytywnych wniosków dla podatników zajmujących się krótkoterminowym wynajmem nieruchomości. NSA porównał tę formę działalności gospodarczej do świadczenia usług hotelarskich, które nie są związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych. W rezultacie wynajem na dobę lub kilka dni jest traktowany jako zajęcie lokalu (budynku) mieszkalnego do celów prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.