Wątpliwości wokół zwrotu opłaty rezerwacyjnej

15.09.2022 | PRAWO CYWILNE

Umowa rezerwacyjna to umowa zawierana zwykle pomiędzy deweloperem a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, która poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez rezerwującego. Ciekawym zagadnieniem jest kwestia zwrotu opłaty regulacyjnej, która została przewidziana przez ustawodawcę.

Zgodnie z treścią art. 32 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. z 2021 r. poz. 1177 ze zm. (dalej jako: „ustawa deweloperska”), obowiązującej od 01.07.2022 r., strony mogą przewidzieć w umowie, że czasowe wycofanie lokalu lub domu z obrotu nastąpi poprzez zapłatę opłaty rezerwacyjnej, która – w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej – zaliczana jest na poczet ceny nabycia nieruchomości.

Z uwagi na fakt, że nie zawsze dochodzi do skutecznego zawarcia lub realizacji umowy deweloperskiej, ustawodawca w art. 34 powyższej ustawy postanowił uregulować kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej, która podlega niezwłocznemu zwrotowi, w sytuacjach gdy:

rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Tak skonstruowane przez ustawodawcę przesłanki zwrotu opłaty budzą jednak wątpliwości, bowiem ustawa nie wprowadza jednoznacznie obowiązku zwrotu opłaty przez dewelopera rezerwującemu w sytuacji, gdy deweloper uchyla się od zawarcia umowy deweloperskiej, a jednocześnie brak jest przeszkód po obu stronach do jej zawarcia. O ile ustawodawca posługuje się pojęciem „niewykonywania zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej”, to jednak należy zauważyć, że zobowiązaniem wynikającym z umowy jest czasowe wycofanie nieruchomości z obrotu, zaś sam fakt braku zawarcia umowy deweloperskiej nie stanowi niewykonania umowy rezerwacyjnej przez dewelopera. Obecna konstrukcja przepisu może zatem prowadzić do nadużyć.

Ustawa nie reguluje także kwestii związanych ze zwrotem opłaty w przypadku gdy to rezerwujący wycofa się ze sprzedaży. Z brzmienia aktualnej treści art. 34 ww. ustawy należy wnioskować, iż w powyższym przypadku deweloper jest uprawniony do zachowania opłaty rezerwacyjnej z powołaniem się na to, że stanowi ona wynagrodzenie z tytułu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej.

Podsumowując, o ile sam fakt wprowadzenia regulacji dotyczącej obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej wydaje się rozwiązaniem co do zasady zabezpieczającym interesy rezerwujących, to w praktyce może się okazać, że będą się pojawiać wątpliwości interpretacyjne i spory na tym tle.