Umowa rezerwacyjna na gruncie nowej ustawy deweloperskiej

05.07.2022 | PRAWO CYWILNE

W dniu 1 lipca 2022 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (zwana dalej „nową ustawą deweloperską”). Ustawa ta uchyla ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: stara ustawa deweloperska). Nowa ustawa deweloperska w znacznej mierze rozszerza oraz precyzuje zagadnienia normowane przez starą ustawę deweloperską.

Jedną z instytucji wprowadzonych przez nową ustawę deweloperską jest m.in. umowa rezerwacyjna. W świetle dotychczasowych przepisów nie istniały ustawowe ramy definiujące takie umowy, istniały one jednak w obrocie - nie było przeszkód w ich zawieraniu na podstawie zasady swobody umów. Brak unormowań w tej materii prowadził jednakże do niepewności prawnej co do praw i obowiązków tak deweloperów, jak i nabywców lokali.

W starej ustawie deweloperskiej istniała instytucja przedwstępnej umowy deweloperskiej, która na pierwszy rzut oka może wydawać się umową podobną, jej rola była jednak inna niż w przypadku umowy rezerwacyjnej. Przedwstępna umowa deweloperska stanowi po prostu zobowiązanie do zawarcia umowy deweloperskiej w przyszłości, podczas gdy celem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do czasowego wyłączenia ze swojej oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wybranego przez nabywcę (rezerwującego).

Umowa rezerwacyjna nie jest elementem obowiązkowym w przypadku podpisywania umowy deweloperskiej. Jej zawarcie zależy zatem od woli stron. Stronami takiej umowy są deweloper (lub opisany w ustawie przedsiębiorca inny niż deweloper) oraz przyszły nabywca nieruchomości. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, umowa rezerwacyjna musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, a jej treść ma określać:

strony oraz miejsce i datę zawarcia umowy;
cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego
z oferty sprzedaży;
wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

Deweloper ma obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego, a w okresie obowiązywania umowy rezerwacyjnej ma także obowiązek informowania drugiej strony umowy o zmianach wprowadzonych do prospektu lub jego załączników, w taki sposób aby rezerwujący miał możliwość zidentyfikowania zmiany oraz czego ona dotyczy.

Wymogiem ustawowym jest aby umowa rezerwacyjna była zawierana na czas określony. Jeśli rezerwujący ubiega się o kredyt na sfinansowanie przyszłego zakupu, okres ten powinien uwzględniać okres kres niezbędny do uzyskania przez rezerwującego decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Elementem umowy rezerwacyjnej zależnym od woli stron jest opłata rezerwacyjna. Strony mogą ustalić powiązanie zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjną z wniesieniem przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej. Jej wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, deweloper jest zobowiązany przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy. Nowa ustawa deweloperska normuje także sytuacje, w których deweloper lub inny przedsiębiorca jest zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjną. Jest ona niezwłocznie zwracana gdy:

rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej, w związku z negatywną oceną jego zdolności kredytowej;
deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej – w tym przypadku zwracana jest podwójna wysokość opłaty rezerwacyjnej ;
deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Nowa ustawa deweloperska przewiduje także, że – w uproszczeniu - w przypadku gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper (albo przedsiębiorca) nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.

Podsumowując, rozwój rynku deweloperskiego spowodował, że zawieranie umów rezerwacyjnych stało się praktyką powszechną. Z tego punktu widzenia decyzja ustawodawcy
o doprecyzowaniu opisanych kwestii wydaje się w pełni uzasadniona, a regulacje nowej ustawy deweloperskiej określające precyzyjnie zasady transakcji, chronią zarówno interes nabywcy, jak
i samego dewelopera.