Polski Ład - zmiany w rozliczaniu najmu i dzierżawy

Ogłoszony w ostatnim czasie przez Ministerstwo Finansów projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (tzw. Polski Ład) zakłada m.in. istotne zmiany w rozliczaniu najmu lub dzierżawy nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z ww. projektem, zniesiona zostanie możliwość rozliczenia przychodów z najmu prywatnego na zasadach ogólnych, a tym samym jedyną formą opodatkowania będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Ponadto, planowane jest wprowadzenie zakazu amortyzowania nieruchomości mieszkalnych oraz praw o charakterze mieszkalnym.

Amortyzacja budynków i lokali mieszkalnych

Zgodnie z treścią projektu, proponuje się wyłączenie z kosztów podatkowych odpisów amortyzacyjnych od budynków i lokali mieszkalnych. Uzasadniając zmiany, projektodawca wskazuje, że dotyczą one takich składników (nieruchomości), których wartość nie spada, a zasadniczo wzrasta, w związku z czym nie ma podstaw do preferencji. Dodatkowo, zdaniem ustawodawcy, poprzez dokonywanie odpisów amortyzacyjnych podatnicy nie płacą lub płacą znacząco obniżony podatek należny, natomiast korzystne regulacje podatkowe powodują, iż bardzo opłacalnym jest inwestowanie wolnych środków w rynek mieszkaniowy, co ma niewątpliwie wpływ na wzrost cen mieszkań.  

Co istotne, amortyzacji nie będą podlegały także nieruchomości o charakterze mieszkalnym wykorzystywane w prowadzonej działalności gospodarczej. Nie będą one również ujmowane w ewidencji środków trwałych.

Opodatkowanie wynajmu i dzierżawy

Kolejną z propozycji jest wprowadzenie obowiązku rozliczania środków uzyskanych z tytułu wynajmu/dzierżawy wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Jeżeli zmiany wejdą w życie, prywatni właściciele mieszkań nie będą mieć możliwości wyboru sposobu opodatkowania najmu na zasadach ogólnych – podatek według skali (18% lub 32%). Tym samym podatnicy stracą prawo do odliczeń podatkowych w postaci kosztów związanych z wydatkami na remonty, zakup nowych mebli czy sprzętu, na ogrzewanie, wywóz śmieci itd. Wynika to stąd, iż opłacając ryczałt nie ma możliwości pomniejszenia przychodu o koszty jego uzyskania. W tym przypadku, podatek płaci się od przychodu (a nie dochodu) a wynosi on 8,5 % oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.  W zakresie wysokości ryczałtu, na chwilę obecną nie przewiduje się żadnych zmian.

Amortyzacja składników majątku nabytych przed rozpoczęciem działalności gospodarczej

W odniesieniu do majątku prywatnego wniesionego do firmy, proponuje się natomiast, aby wartość początkowa składnika majątku, który przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych został nabyty do majątku prywatnego osoby fizycznej i był wykorzystywany do celów prywatnych, była ustalana według ceny jego zakupu, albo według wartości rynkowej jeżeli jest ona niższa od ceny zakupu. Obecnie dla celów amortyzacji środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, za wartość początkową przyjmuje się m.in. cenę zakupu.

Ministerstwo Finansów uzasadniając zmianę wskazuje, iż w przypadku składników, które przed przyjęciem do używania w firmie były nabyte i wykorzystywane w majątku prywatnym osoby fizycznej, cena nabycia może znacznie odbiegać od rzeczywistej wartości takiego składnika. Przykładowo, samochód osobowy, który nabyty był 5 lat wcześniej i wykorzystywany wyłącznie do celów prywatnych, na dzień przyjęcia go do używania w działalności gospodarczej, ma dużo niższą wartość. Tymczasem amortyzowany jest jak nowy środek trwały. Proponowane rozwiązanie spowoduje, że składnik majątku będzie amortyzowany od jego realnej wartości, czyli niejako uwzględni faktyczne zużycie przed wprowadzeniem tego składnika do firmy.

W związku z powyższym, po zmianie przepisów w większości przypadków majątek prywatny wnoszony do firmy będzie amortyzowany według aktualnej wartości rynkowej, a nie jak to ma miejsce obecnie, po cenie zakupu, gdyż nie ulega wątpliwości, iż wartość rynkowa z czasem maleje.

Kontakt:

Żaneta Belczyk, aplikant adwokacki / E: z.belczyk@axelo.pl