Podatek od nieruchomości stanowi pośredni KUP

Pytanie o moment zaliczania do kosztów uzyskania przychodów podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste zadała spółka sprzedająca działki pod inwestycje deweloperskie. Zanim dojdzie do sprzedaży, spółka już przygotowuje nieruchomości pod inwestycje. W tym czasie jest ich właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Wiąże się to z uiszczaniem przez ten okres podatków od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste.

Zdaniem spółki podatek od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste są kosztami bezpośrednio związanymi z przychodami, gdyż uiszczanie tych opłat jest warunkiem sprzedaży tych działek; fakt ich uiszczenia wpływa na cenę nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 15 ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, koszty uzyskania przychodów bezpośrednio związane z przychodami, poniesione w latach poprzedzających rok podatkowy oraz w roku podatkowym, są potrącalne w tym roku podatkowym, w którym osiągnięte zostały odpowiadające im przychody.

Dyrektor KIS w interpretacji o sygn. 0114-KDIP2-2.4010.316.2022.2.PK z dnia 20 lutego 2023 r. nie uznał tej argumentacji. Stwierdził, że obowiązek ponoszenia ciężarów publicznoprawnych związanych z władztwem nad nieruchomością wynika z samego tytułu prawnego do nieruchomości i należy go wypełniać bez względu na plany transakcyjne względem przedmiotowych nieruchomości. Są to koszty stałe związane z tytułem prawnym do nieruchomości.

Przede wszystkim jednak organ stwierdził, że koszty bezpośrednio związane z przychodami to takie, których poniesienie bezpośrednio wpływa na uzyskanie przychodu z konkretnego źródła, natomiast koszty pośrednie ponoszone są w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą i charakteryzują się tym, że nie da się wykazać ich bezpośredniego wpływu na przychody. Koszty pośrednie potrącane są w dacie ich poniesienia, a jeżeli dotyczą okresu przekraczającego rok podatkowy i nie można określić, jaka ich część dotyczy danego roku podatkowego, to stanowią KUP proporcjonalnie do okresu, którego dotyczą. Tym samym organ ten stwierdził, że wydatków z tytułu podatku od nieruchomości oraz opłat za użytkowane wieczyste nie można uznać za koszty bezpośrednie potrącalne w momencie uzyskania przychodu.