Po raz kolejny TSUE będzie rozpatrywał sprzedaż działek w kontekście objęcia podatkiem VAT

Postanowieniem z dnia 28 grudnia 2023 r. (sygn. akt: I SA/Wr 92/93), WSA we Wrocławiu zwrócił się z pytaniem prejudycjalnym do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej dotyczącym dwóch kwestii. Pierwszą z nich jest zagadnienie czy sprzedaż nieruchomości w przypadku skorzystania przez sprzedającego z pomocy profesjonalisty, który podejmuje aktywne działania w celu korzystnego podziału gruntu skutkującego uzyskaniem wyższej kwoty ze sprzedaży, jest objęta podatkiem VAT. Drugie pytanie odnosi się do kwestii, czy – jeżeli sprzedaży dokonuje małżeństwo - każdy z małżonków powinien zostać uznany za osobno prowadzącego samodzielną działalność gospodarczą.

W ubiegłych latach TSUE podejmował już kwestię sprzedaży działek w kontekście VATu w połączonej sprawie o sygn. akt: C-180/10 i C-181/10. Sąd ten stwierdził w wyroku z dnia 15 września 2011 r., że gdy sprzedaż odbywa się w ramach zarządu prywatnym majątkiem osoby fizycznej, nie podlega ona opodatkowaniu VAT-em, wskazał też jednak, że znaczenie ma również podejmowanie aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami w sposób „angażujący środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców”. Podjęcie takich działań może prowadzić do kwalifikacji danej transakcji do obrotu profesjonalnego, a co za tym idzie – do opodatkowania VATem. Sąd ten podkreślił, że bez znaczenia jest sama liczba transakcji, uprzedni podział działki celem uzyskania wyższej ceny, wysokość przychodów z nich osiągniętych, gdyż mogą one równie dobrze mieć miejsce (duża liczba transakcji, wysoka cena) w transakcjach stanowiących zarząd majątkiem prywatnym.

W stanie faktycznym dotyczącym grudniowego pytania skierowanego do TSUE, organ podatkowy uznaje działalność sprzedającego poprzez profesjonalnego pełnomocnika za sprzedaż objętą podatkiem VAT. Podobne stanowisko fiskus zaprezentował w innej sprawie, która zakończyła się dla niego przegraną przed Naczelnym Sądem Administracyjnym (wyrok z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt: I FSK 1589/18). Sprawa ta dotyczyła sprzedaży przekształconych działek budowlanych, które pierwotnie były wykorzystywane przez rodzinę sprzedającej do działalności o profilu rolnym. Podatniczka doprowadziła do scalenia gruntów i podzielenia ich wedle nowego planu, wskutek czego weszła w posiadanie 10 działek budowlanych. Następnie postanowiła za pośrednictwem biura nieruchomości dokonać sprzedaży kilku z nich.

Dyrektor KIS stwierdził, iż transakcje te podatniczka podejmowała jako prowadząca działalność gospodarczą, w związku z czym była obowiązana do płatności podatku VAT z tego tytułu (art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Organ argumentował swoje stanowisko czynnościami podjętymi przez podatniczkę w ubiegłych latach, tj. doprowadzeniem do scalenia gruntów i wydania nowego planu podziału, jak również planowaną przyszłą sprzedażą działek, a także umieszczeniem w internecie, za pośrednictwem biura nieruchomości, ogłoszenia o sprzedaży.

Podatniczka uzyskała korzystne wyroki w sądach obydwu instancji. Warto w szczególności zwrócić uwagę na stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego w sprawie o sygn. I FSK 1589/18, który podkreślił, że zbycie to nie może zostać zakwalifikowane jako działalność gospodarcza niezależnie od ilości zbytych działek i wielkości transakcji, jako że odbywało się ono w ramach zarządzania majątkiem prywatnym, w sposób nieporównywalny do działań profesjonalnych podmiotów działających na rynku nieruchomości. Podatniczka nie podjęła przed i w trakcie transakcji żadnych czynności administracyjnych lub marketingowych, których charakter byłby zbliżony do działań osób zajmujących się zawodowo sprzedażą lub pośrednictwem sprzedaży nieruchomościami.

W obecnej chwili TSUE będzie musiał zmierzyć się z bardziej niejasną sytuacją, gdy sprzedaż odbyła się poprzez profesjonalnego pełnomocnika zastępującego sprzedawcę i podejmującego wiele zorganizowanych czynności w celu zbycia jej za wyższą cenę, a nieruchomość ta nie była wcześniej wykorzystywana w działalności gospodarczej. Pytanie sprowadza się zatem do udzielenia odpowiedzi, czy profesjonalizm pośrednika rzutuje automatycznie na profesjonalizm sprzedawcy oraz czy działanie polegające nie tylko na poszukiwaniu nabywców lub podziale gruntów, lecz także na zwiększaniu atrakcyjności nieruchomości, kwalifikuje się jako działalność profesjonalna.

Status sprzedawcy jako przedsiębiorcy nie ma tu znaczenia, gdyż nawet taka osoba posiada majątek prywatny, którym może zarządzać. Wydaje się również, że fakt konieczności skorzystania z podmiotu profesjonalnego świadczącego usługi uatrakcyjniania nieruchomości i zdobycia potencjalnych nabywców świadczy o tym, że sprzedawca podmiotem profesjonalnym w tym zakresie nie jest, jednak – jak widać – nie jest to kwestia oczywista, gdyż fiskus prezentował do tej pory odmienne zdanie. Na ten moment pozostaje czekać na rozstrzygnięcie TSUE.