Nowelizacja upzp to nie tylko zmiany w zakresie planu ogólnego gminy

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej „upzp”), która weszła w życie 24 sierpnia 2023 roku, dotyczy nie tylko planu ogólnego gminy, ale także odnosi się do zagadnień dotyczących partycypacji społecznej, wprowadzenia uproszczonej procedury zmian aktów planowania przestrzennego, zintegrowanego planu inwestycyjnego (ZPI) oraz nowego rejestru urbanistycznego.

Partycypacja społeczna

W nowo obowiązującej ustawie wprowadzono generalną zasadę, zgodnie z którą partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego, a przygotowanie aktów planowania przestrzennego musi przebiegać w sposób zapewniający udział społeczeństwa. Efektem zmian ma być ułatwienie wypracowywania kompromisów w zarządzaniu przestrzenią, akceptowanych przez większość interesariuszy tego procesu.

W związku z powyższym, dostęp do informacji o konsultacjach społecznych zapewniony został zarówno lokalnie (w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, poprzez ogłoszenia wywieszane w obszarze objętym sporządzanym aktem lub w siedzibie urzędu) jak i w zasięgu ogólnokrajowym, poprzez stronę internetową, biuletyn informacji publicznej, w prasie oraz poprzez środki porozumiewania się na odległość.

Zweryfikowanie czy udział społeczny był wystarczający będzie możliwe na podstawie dokumentu podsumowującego przebieg zbierania wniosków w ramach wykazu i konsultacji społecznych w postaci raportu, który ma być opracowany przez podmiot sporządzający akt planowania przestrzennego niezwłocznie po zakończeniu przeprowadzonych konsultacji. Wykaz i raport zawierają obligatoryjnie listę wszystkich zgłoszonych wniosków bądź uwag wraz z propozycją rozpatrzenia zgodną z tym, jak wniosek bądź uwaga wpłynęła na projekt (czy wprowadzono zmianę czy nie) i uzasadnieniem. Następnie, zgodnie z przepisami proceduralnymi, projekt aktu wraz z wykazem i raportem publikuje się w Rejestrze Urbanistycznym.

Uproszczona procedura uchwalania aktów planowania przestrzennego

Ustawa wprowadza także uproszczoną procedurę uchwalania aktów planowania przestrzennego, o której możliwości zastosowania wypowiada się wojewoda. Tryb ten jest możliwy do zastosowania m.in. w przypadku zmian planu miejscowego, które nie wynikają z rozstrzygnięć czynionych przez gminę w ramach władztwa planistycznego, a prowadzą do uwzględnienia uwarunkowań naturalnych lub ograniczeń w zagospodarowaniu wynikających z innych przepisów lub usunięcia ograniczeń w obowiązujących planach, które są niezgodnie z aktualnym stanem prawnym m.in. w zakresie łączności publicznej, a także w przypadku niewielkich zmian ustaleń planu miejscowego, które nie zwiększają oddziaływania na środowisko ani uciążliwości lub ograniczeń dla terenów sąsiednich oraz w celu wyznaczenia w planie miejscowym terenu instalacji odnawialnych źródeł energii.

Postępowanie uproszczone pomija etap zbierania wniosków do planu miejscowego, ponieważ procedura ta dotyczy jedynie konkretnych zmian i inwestycji, znanych już na etapie przystąpienia do sporządzenia. Ważnym ułatwieniem wpływającym na znaczne skrócenie czasu procedowania dokumentu jest umożliwienie jednoczesnego wystąpienia do wojewody o opinie i uzgodnienia oraz ogłoszenia o rozpoczęciu konsultacji społecznych. Dodatkowe uproszczenia obejmują również dopuszczenie ograniczenia zakresu konsultacji społecznych, a także skrócenia terminu konsultacji, uzgadniania i opiniowania.

Zintegrowany Plan Inwestycyjny

Kolejną ważną zmianę jest wprowadzenie zintegrowanego planu inwestycyjnego, dalej "ZPI", będącego nowym narzędziem planistycznym, dającym gminom dużą swobodę w lokalizowaniu i realizacji inwestycji, przy zachowaniu zgodności z planem ogólnym oraz przy większym udziale partycypacji społecznej. Instrument ten uzupełnia, a od 2026 r. zastąpi, uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy mieszkaniowej.

ZPI jest szczególnym rodzajem planu miejscowego, uchwalanym przez radę gminy na wniosek inwestora, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu w formie aktu notarialnego umowy urbanistycznej, określającej zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania stron. Skutkiem nadania ZPI rangi planu miejscowego jest obowiązek jego zgodności z planem ogólnym.

W celu zapewnienia bezpieczeństwa w zakresie realizacji umowy urbanistycznej, wprowadzono obowiązek załączenia do niej projektu ZPI. Umożliwia to jednoznaczne stwierdzenie, czy doszło do ziszczenia się warunku zawieszającego wejścia w życie umowy, tzn. wejścia w życie ZPI. Ponadto zgodnie z upzp możliwe jest także odstąpienia od umowy urbanistycznej w przypadku uchylenia lub zmiany ZPI w określonym terminie, jeżeli inwestor nie akceptuje zmiany planu miejscowego. Jeżeli zmiana ZPI nastąpi natomiast na wniosek inwestora lub za jego zgodą, to mogą znaleźć zastosowanie przepisy o nowacji zobowiązania (art. 506 Kodeksu cywilnego). W przypadku odstąpienia od umowy strony rozliczają się na zasadach ogólnych (np. art. 494, art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego).

Na marginesie warto zwrócić uwagę, że umowa urbanistyczna, stanowiąca podstawę do realizacji inwestycji, nie stanowi zamówienia publicznego. Umowa urbanistyczna przewiduje określone zobowiązania Stron tej umowy, ustalone w wyniku negocjacji pomiędzy gminą a inwestorem. Jeżeli gmina w wyniku przyjęcia na siebie zobowiązań będzie zmuszona udzielić określone zamówienia, to dopiero wówczas będzie stosowała przepisy ustawy - Prawo zamówień publicznych, o ile zamówienie będzie objęte zakresem stosowania tej ustawy.

Rejestr Urbanistyczny

W celu zapewnienia możliwie nieograniczonego dostępu do danych planistycznych z wykorzystaniem najnowszych osiągnięć technologii geoinformatycznych, Ustawa przewiduje utworzenie nowego rejestru publicznego - Rejestru Urbanistycznego, zwanego dalej również „Rejestrem”, będącego referencyjnym źródłem informacji i danych, w tym danych przestrzennych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Rejestr będzie prowadzony w systemie teleinformatycznym. Dane znajdujące się w Rejestrze mają być jawne (za wyłączeniem danych osobowych), a ich udostępnianie ma być bezpłatnie i za pomocą usług sieciowych (zgodnie z przepisami ustawy z dnia 4 marca 2010 r. o infrastrukturze informacji przestrzennej).