Rezygnacja ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości a skorzystanie z pierwokupu - wyrok WSA we Wrocławiu

Zgodnie z art. 43 ust 10 pkt 2 ustawy o VAT podatnik dokonujący sprzedaży nieruchomości może zrezygnować ze zwolnienia z VAT składając w tym zakresie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, wybierając tym samym opodatkowanie transakcji według podstawowej stawki 23% VAT.

W sprawie, która zakończyła się wyrokiem WSA we Wrocławiu z dnia 22 lutego 2024 r., sygn. akt I SA/Wr 713/23, pojawiła się wątpliwość czy oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT przy sprzedaży nieruchomości, złożone przez strony umowy przedwstępnej, jest skuteczne także wobec podmiotu korzystającego z prawa pierwokupu.

W złożonym wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wnioskodawca stanął na stanowisku, że fakt, iż oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zostało złożone przed transakcją z innym podmiotem niż z tym, z którym to zawarto transakcję w rzeczywistości, nie ma w istocie znaczenia. Oświadczenie to wiąże się bowiem w stosunku do dostawy konkretnego towaru - nieruchomości, ten natomiast, co oczywiste, nie zmienił się po skorzystaniu przez wnioskodawcę z prawa pierwokupu. Wskazał również, że jest w pełni uprawniony do odliczenia podatku naliczonego, gdyż pomimo wystawienia przez dostawcę wadliwej faktury tj. sprzecznej z umową sprzedaży i nie zawierającej 23% VAT, wszystkie niezbędne do tego informacje znajdowały się w akcie pierwokupu, który w tym przypadku należało uznać za fakturę.

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w wydanej interpretacji indywidualnej z dnia 9 czerwca 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.179.2023.1.KO nie podzielił tego stanowiska. Argumentem organu był fakt, że sprzedawca wystawił fakturę, która nie zawierała wyszczególnionego VAT, a sam akt pierwokupu nie jest dokumentem, który dawałby prawo do odliczenia podatku naliczonego. Co ważne, jego zdaniem, oświadczenie o wyborze opodatkowania transakcji między sprzedawcą nieruchomości a wnioskodawcą było nieskuteczne.

WSA we Wrocławiu uznał za właściwe argumenty wnioskodawcy. Sąd podkreślił, że oświadczenie złożone w umowie przedwstępnej jest skuteczne również wobec podmiotu korzystającego z prawa pierwokupu. W praktyce oznacza to, że wybór opodatkowania dokonany przed faktyczną sprzedażą nieruchomości ma znaczenie także dla podmiotu korzystającego z prawa pierwokupu. Podkreślił, że prawo pierwokupu jest instytucją prawa cywilnego, która powoduje, że podmiot wkraczając między pozostałe dwa podmioty, zastępuje jeden z nich, wchodząc tym samym w ogół praw i obowiązków.

Niniejsze skutkuje wnioskiem, że pomimo tego, iż właściciel nieruchomości składał oświadczenie, gdy miał zamiar dokonać transakcji z innym podmiotem, a transakcja doszła do skutku z podmiotem trzecim, jest ono skuteczne jako dotyczące konkretnej transakcji.

Dodatkowo, w uznaniu WSA, fiskus nie odpowiedział na pytanie wnioskodawcy w zakresie ustalenia czy akt pierwokupu może zostać uznany za fakturę VAT przyjmując, że skoro właściciel nieruchomości wystawił fakturę, w której wykazał stawkę 0% VAT, to w sprawie nie ma zastosowania wyrok Trybunału Sprawiedliwości UE z dnia 29 września 2022 r., sygn. akt C-235/21.

Jednak zdaniem sądu, wykładnia prawa unijnego w niniejszej sprawie miała zastosowanie i zadaniem fiskusa była ocena czy przepisy pozwalają na uznanie aktu pierwokupu za fakturę VAT.