Istotne zmiany związane z budową instalacji fotowoltaicznych po nowelizacji przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym

W wyniku nowelizacji ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która została dokonana na skutek ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw, w życie wszedł obowiązek lokalizowania dużych farm fotowoltaicznych na podstawie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to zmiana niezwykle istotna, ponieważ obecnie w większości takie plany nie obowiązują bądź nie przewidują wielkoskalowej fotowoltaiki. Przed nowelizacją, gdy dla danego obszaru nie było MPZP, inwestor mógł zlokalizować dużą instalację PV dzięki możliwości starania się o warunki zabudowy (WZ).

Zgodnie natomiast z obecnym brzmieniem art. 14 ust 6a pkt 2 UPZP zmiana zagospodarowania terenu, dotyczy:

2) niezamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii lokalizowanych:

a) na użytkach rolnych klasy I-III i gruntach leśnych,

b) na użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej,

c) na gruntach innych niż wskazane w lit. a i b, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW - następuje na podstawie planu miejscowego.

Na etapie legislacyjnym główne spory toczyły się o klasę gruntów, na których mogą być posadowione instalacje OZE. Walkę w tym zakresie właściwie przegrał sektor OZE, albowiem na gruntach IV klasy, które stanowią największy areał w Polsce, nie będzie już można lokalizować instalacji PV o mocy większej niż 150 kW na podstawie decyzji WZ. Jak wskazują eksperci branży OZE, średnia wielkość projektu w VSB to 50 MW, co oznacza, że praktycznie do każdego projektu konieczne będzie sporządzenie MPZP, a to niewątpliwie wydłuży całą inwestycję. W przypadku użytków rolnych klasy IV uzyskanie MPZP będzie niewątpliwie trudniejsze. Pewnym uproszczeniem mają być zapisy o możliwości przeprowadzenia „procedury uproszczonej” czy ZPI, jednakże już teraz pojawiają się wątpliwości, czy faktycznie te procedury będą wystarczająco szybkie.

Procedura uproszczona ma umożliwić przyspieszone sporządzenie MPZP przewidujących instalacje OZE. Plany miejscowe dla instalacji OZE będą mogły być sporządzane i uchwalane nawet wtedy, gdy gmina nie uchwali planu ogólnego, a także w przypadku chęci zmiany MPZP wyłącznie w celu m.in. uchylenia zakazu lokalizacji zamontowanych na budynku instalacji odnawialnych źródeł energii wykorzystujących do wytwarzania energii wyłącznie energię promieniowania słonecznego lub mikroinstalacji w rozumieniu ustawy o odnawialnych źródłach energii. Teoretycznie termin przewidziany dla tego postępowania ma być porównywalny z terminem przygotowania decyzji WZ, jednakże mając na uwadze ilość czynności niezbędnych do uchwalenia lub zmiany MPZP i czas, który jest konieczny na ich podjęcie nawet w trybie uproszczonym, to wydaje się dosyć prawdopodobne, że termin tego postępowania będzie jednak zdecydowanie dłuższy.

Nowe przepisy wprowadzają także kilka ograniczeń, w przypadku których nie będzie możliwe zastosowanie postępowania uproszczonego, m.in. jeśli uchylenie tego zakazu będzie dotyczyć lokalizacji przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, jeśli MPZP lub jego zmiana dotyczyłaby m. in. obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, obszarów szczególnego zagrożenia powodzią czy gruntów zmeliorowanych, a także w określonych przypadkach, w których MPZP albo jego zmiana dotyczyć będą m.in: przeznaczenia gruntów rolnych klasy I-III i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Tym samym każdorazowo należy zweryfikować możliwość zastosowania trybu uproszczonego.

Drugim teoretycznym ułatwieniem ma być ZPI, z tym jednak zastrzeżeniem, że ZPI może dotyczyć wyłącznie lokalizacji instalacji odnawialnych źródeł energii innych niż elektrownie wiatrowe oraz nie może dotyczyć warunków możliwości zastosowania uproszczonej procedury sporządzenia i uchwalenia MPZP. Zwraca się także uwagę na wiele niedoskonałości ZPI, co może powodować ograniczone korzystanie z tej procedury.

Warto także zwrócić uwagę, że zgodnie z przepisami odnoszącymi się do stref planistycznych, wyznaczenie w planie ogólnym strefy otwartej, gospodarczej lub górnictwa, będzie automatycznie dopuszczało zlokalizowanie w ich granicach instalacji OZE.

Pozytywnie należy ocenić pozostawienie bez zmian braku konieczności spełnienia przez nieruchomość, na której ma zostać zlokalizowana instalacja OZE, warunku tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, dostępu do drogi publicznej i położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy wskazanego w planie ogólnym.

Wszystkie powyższe zmiany mogą powodować, że prowadzenie inwestycji OZE okaże się znacznie trudniejsze. Z tego względu pewnym rozwiązaniem (ograniczonym jednak w czasie) może być wykorzystanie przepisów przejściowych, albowiem zgodnie z nimi do czasu uchwalenia planu ogólnego w gminie, a więc najpóźniej do 31 grudnia 2025 r. dopuszczalne będzie dokonywanie inwestycji OZE na podstawie WZ, czyli tak jak dotychczas.

Pomimo że do 1 stycznia 2026 roku jest jeszcze ponad dwa lata, to już pojawiają się głosy, że istnieje ryzyko, że gminy nie zdążą uchwalić w tym terminie panów ogólnych. Tym samym po tej dacie nie będzie możliwości uchwalania nowych MPZP, a w związku z tym duże instalacje OZE będą mogły powstawać jedynie w drodze postępowania uproszczonego, które jednak nie będzie mieć zastosowania w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III oraz przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Należy także pamiętać, że po 1 stycznia 2026 roku wydawanie decyzji WZ będzie możliwe tylko, gdy gmina będzie posiadała plan ogólny. Inwestycje będzie można więc realizować jedynie w oparciu o decyzje, które zostały wydane wcześniej lub w oparciu o obowiązujące MPZP. Ponadto decyzje WZ wydane po 1 stycznia 2026 roku będą ograniczone w czasie 5 lat, z tym, że ograniczenie to nie będzie mieć zastosowania do decyzji, które staną się prawomocne przed dniem 1 stycznia 2026 roku.

Wprowadzone więc rozwiązania nie napawają optymizmem i mogą przyczynić się do wydłużenia, a być może i wstrzymania inwestycji OZE, które do tej pory były realizowane na podstawie decyzji WZ, co niewątpliwie negatywnie wpłynie na proces transformacji energetycznej.